Um termômetro e tanto da economia brasileira, o mercado imobiliário deve passar por uma virada em 2019. Especialistas preveem que preço do metro quadrado vai enfim, começar a subir e o setor viverá uma recuperação ao longo dos próximos anos. No segmento de imóveis corporativos, essa virada de chave revela uma última janela de oportunidade para empresas que precisam mudar de escritório negociarem os preços e também para investidores, que podem aproveitar para investir nesse segmento com foco nos próximos anos.
“Essa é a última chance de o inquilino conseguir uma negociação mais favorável. A vantagem nas negociações deve passar do locatário para o locador em 2019”, afirma Celina Antunes, presidente da consultoria Cushman & Wakefield na América do Sul, uma das maiores consultorias no Brasil e que atua no país desde 1994.
Parte desse otimismo vem dos próprios números de 2018, que mostraram uma melhora significativa graças a dois fenômenos distintos. De um lado, a melhora da economia fez a demanda por imóveis subir. Por outro, houve queda na oferta de novos empreendimentos, já que as incorporadoras passaram a construir menos, em meio à recessão.
Depois de seis anos em queda, a venda de imóveis residenciais cresceu cerca de 10%. Já nos imóveis corporativos, dados da Cushman & Wakefield mostram a taxa de vacância em São Paulo atualmente em 21,4%, ante o pico de 29,5% observado em 2016. Quando se leva em consideração os contratos já assinados de empresas que ainda não mudaram de prédio, essa taxa já cai para 18%.
Além disso, a absorção líquida nesse segmento (saldo entre ocupações e devoluções de espaço) em São Paulo chegou a 195.504 metros quadrados em 2018, o melhor resultado em 5 anos. “Nos últimos anos o que a gente viu foram empresas aproveitando a queda no preço dos aluguéis para sair de um bairro com valorização menor e se mudar para um melhor. Mas em 2018 finalmente tivemos uma absorção real”, ressalta Celina.
O mercado de imóveis corporativos em São Paulo (CBD AA+)
É esse cenário de crescimento econômico e maior absorção líquida que deve continuar impulsionando a queda na vacância dos imóveis corporativos ao longo de 2019. A Cushman & Wakefield prevê que a vacância em São Paulo caia para 17,5% no próximo ano. A consultoria espera ainda que o preço do metro quadrado saia dos R$ 88 atuais para algo em torno de R$ 94. “Um prédio que tem 10% de vacância não tem porque reduzir o preço. Então, os prédios bons vão começar uma curva contrária, de subir o preço”, afirma Celina.
Para empresas que desejam se mudar, o movimento observado também deve dificultar a busca de grandes espaços de escritórios em locais mais valorizados e demandados, como Faria Lima, Itaim, JK e Vila Olímpia. “Hoje já está difícil arranjar espaços grandes, acima de 20 mil metros, nas áreas mais procuradas em São Paulo”, relata.
Diante desse cenário de melhora, a projeção inicial da Cushman & Wakefield era que até 2020 a vacância de escritórios na cidade de São Paulo teria uma redução bastante significativa. Mas a expectativa foi revista recentemente com a decisão da incorporadora HSI de lançar três torres comerciais no complexo do Parque da Cidade, na zona Sul de São Paulo. O lançamento, que totaliza cerca de 120 mil metros quadrados, surpreendeu o mercado e mostra um otimismo em relação à recuperação do setor. “O movimento da HSI ainda é algo isolado, mas para quem quer começar projetos do zero, a hora é agora”, afirma Celina.
Apesar de a recuperação do mercado já estar em andamento, uma retomada vigorosa, afirmam especialistas, só deve acontecer após a realização da reforma da Previdência. Assim como em outros setores, o mercado de imóveis corporativos depende desse importante passo para que empresários recuperem o ânimo e decidam investir no país.
Imóveis corporativos Rio de Janeiro (CBD AA+)
Enquanto São Paulo se recupera, no Rio de Janeiro a expectativa é que a vacância de imóveis corporativos, atualmente em 39,5%, continue próxima da estabilidade nos próximos dois anos. Mais do que a crise econômica nacional, a cidade foi afetada pela crise institucional e de violência que continua assolando o estado, não parece se recuperar no curto prazo. “O Rio de Janeiro sempre foi muito dependente de alguns setores como energia, petróleo, gás e serviço público. A crise afetou profundamente esses segmentos”, afirma Celina.
Um ponto que favorece os donos de empreendimentos do Rio de Janeiro é o fato de a cidade não ter muito espaço para novos prédios, o que manteve o preço médio pedido em uma faixa mais elevada que a de São Paulo, atualmente em R$ 105. A tendência é que o preço se mantenha nesse patamar, mas, para um retomada vigorosa do mercado, o estado precisa se recuperar.
Galpões logísticos
Do lado dos galpões industriais, a situação entre São Paulo e Rio de Janeiro também é destoante. No Rio, a absorção líquida ainda está negativa (- 5.650 metros em 2019). Já na Grande São Paulo, houve uma ocupação líquida de 360.400 metros quadrados acumulados até novembro, a melhor dos últimos 3 anos, segundo a consultoria Cushman & Wakefield.
Grande parte desse movimento foi impulsionado por empresas de tecnologia, como e-commerces, que necessitam de grandes galpões próximos aos principais bairros da cidade, para armazenar milhares de itens e serem ágeis nas entregas. Com a continuidade da recuperação no setor, o preço médio dos galpões em São Paulo deve subir dos atuais R$ 18,9 para cerca de R$ 20 no próximo ano.
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